La Cassazione a Sezioni Unite con una sentenza (la n.4628 del 6 marzo) ha dichiarato legittimo il preliminare del preliminare. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo ed ulteriore contratto preliminare. 

Questa pronuncia è assai rilevante visto che il "preliminare del preliminare" è una fattispecie molto frequente nella contrattazione immobiliare. Nella prassi della contrattazione immobiliare, spessissimo accade che ci si trovi in presenza di un' articolazione in tre fasi:

- Viene inviata una proposta e di conseguenza l' accettazione, il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile , solitamente,come contratto preliminare;

- La stipula del vero e proprio contratto preliminare, che viene sottoscritto a seguito dall' accettazione dell'offerta e che spesso viene redatto presso uno studio notarile (molto spesso in questa fase vengono aggiunte clausole più particolareggiate rispetto alla proposta d'acquisto;

- La stipula del contratto definitivo (rogito notarile).

Nella consuetudine, le tre fasi sono percepite come imprescindibili . Con la proposta il primo step è quello di bloccare l' affare nei suoi aspetti cruciali ( identificazione dell' immobile , prezzo e tempi di pagamento e rogito) senza altri dettagli. Spesso se di mezzo c' è un' agenzia immobiliare la contrattazione tra venditore e acquirente viene svolta a " distanza" , mentre il secondo step rappresenta la prima occasione nella quale i contraenti si siedono attorno ad un tavolo e questo rappresenta il primo reale contatto tra i contraenti.

In passato la Cassazione riteneva che , nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile ,qualora,la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall' accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, dando vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare , del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela. In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta " inutilità del preliminare del preliminare " . Ora viceversa la svolta in quanto la Cassazione riconosce che il " preliminare del preliminare " può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente delegato al rango di una superfetazione  priva di alcun senso pratico: La suprema corte detta un principio di diritto secondo il quale deve ritenersi produttivo di effetti l' accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare,soltanto qualora emerga la configurabilità dell' interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta del vincolo negoziale originario del primo preliminare.

Riuscire a vendere una casa rapidamente non è impossibile, si tratta solo di non fare inutili errori. Questo è l'elenco delle 10 cose da non fare per vendere casa velocemente:

1) il prezzo
essere realisti e partire da un prezzo che permetta la vendita nel minor tempo possibile è la chiave di tutto. molti dicono che non è un segreto che in un momento di prezzi bassi, più la casa resta invenduta, meno vale

2) essere pigri 
in questo momento del mercato aspetatre non giova. i primi 15 giorni in cui la casa è in vendita sono quelli in cui più è efficace la pubblicità di un immobile e anche il momento in cui attrae maggiore attenzione. bisogna approfittarne perché, giocare secondo la vecchia strategia del "non ho fretta di vendere e per questo chiedo tanto", in questo momento non funziona

3) non giocare al ribasso
niente obbliga un venditore a diminuire il prezzo di vendita, però se si vuole vendere una casa conviene essere competitivi nel prezzo. se la  propria è la casa più cara del quartiere, non è giocando al ribasso che la fará vendere prima. alcuni consigliano di partire da un prezzo "anticipato", cioè, assegnare un prezzo che faccia i conti con i sei mesi successivi, in un mercato in calo come quello attuale

4) avvalersi di una consulenza
calcolare il prezzo di casa propria può essere complicato in un momento come quello attuale. in più, i proprietari di casa sono soliti attribuire alla casa un valore sentimentale che per i compratori non esiste. mettersi nelle mani di un professionista o di un perito che aiuti a calcolare il prezzo adecuato e organizzi le visite della casa è di solito una buona idea. in questo momento c'è molta competizione nella vendita e tutto può essere utile "contro il vicino" che vende casa 

5) rifiutare le offerte
in un mercato in calo se si rifiutano le offerte, a posteriori ci si potrebbe pentire. bisogna distinguere tra quelli che realmente fanno un'offerta coerente e quelli che fanno un offerta temeraria, sapendo che tipo di proposta si sta rifiutando. capire se si ha a che fare con un possibile compratore o con un perditempo

6) calma nel mostrare casa
non conviene dare la sensazione di esasperazione nel vendere la casa, né esagerare nel mettere in evidenza gli aspetti positivi dell'abitazione

7) firmare con chi non si deve
gli esperti raccomandano anche di non firmare contratti di caparra nè un anticipo per bloccare la casa senza essere sicuri che il compratore riuscirà ad ottenere un'ipoteca. la tentazione di firmare qualcosa è alta, visto che presuppone un passo avanti verso la tanto agognata vendita, però rischia allo stesso tempo di paralizzare la vendita della casa un paio di mesi prima della firma del contratto. se il compratore non riesce ad ottenere l'ipoteca, probabilmente ci si può tenere l'anticipo, ma si perderà più denaro e forse anche qualche compratore serio per aver tolto il cartello di vendita

8) evitare i professionisti
a volte si fugge dagli agenti immobiliari, però se non ci si vuole complicare la vita e la vendita della casa presuppone grattacapi è raccomandabile mettersi nelle mani di esperti: sono d'aiuto e facilitano l'intero processo. non dovremo più mostrare la casa, né rispondere alle chiamate di perditempo, né preparare più cartelli, né discutere il prezzo con il compratore

9) mettere prezzi differenti in vari posti
se un venditore mette un prezzo in un annuncio e l'agenzia immobiliare un altro, si genera sfiducia. la casa deve avere lo stesso prezzo in tutti i posti in cui si annuncia la vendita, indipendentemente da chi la gestisca

10) fare un annuncio poco attraente
si può scrivere un annuncio in diverse lingue se ci si trova in una zona propizia per gli stranieri e soprattutto fare un annuncio che attragga compratori. un annuncio con foto si vede un 203,9% in più di uno senza, uno con video amatoriale sarà un 64,4% più visibile e uno con video professionale un 423,5%. un annuncio con visita virtuale un 220,9% in più. le risorse grafiche dunque sono vitali

Ristrutturazioni edilizie e agevolazioni fiscali per l'anno 2015

La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef. La detrazione è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di stabilità 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. La legge di stabilità 2015 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015. A prescindere dalla somma spesa per i lavori di ristrutturazione, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Infine, fino al 31 dicembre 2015 è prevista una detrazione più elevata per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. La detrazione è pari al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015. L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di 96.000 euro.

Tra le principali regole e i vari adempimenti che negli ultimi anni hanno subito modifiche si segnala, infine:

 l’abolizione dell’obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara

 l’aumento della percentuale (dal 4 all’8%) della ritenuta d’acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l’obbligo di operare

 l’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori

 la facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile

 l’obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l’importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali

 l’estensione dell’agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza. La presente guida intende fornire le indicazioni utili per richiedere correttamente il beneficio fiscale, illustrando modalità e adempimenti.

1. La detrazione Irpef
2. Chi può fruire della detrazione?
3. Per quali lavori si può fruire delle agevolazioni
4. Acquisto box: quando spetta l’agevolazione

La detrazione Irpef per le ristrutturazioni edilizie

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. In particolare, i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni:

 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare

 36%, con il limite massimo di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2016. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione.

Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili si deve tenere conto di quelle sostenute nei medesimi anni: si avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo previsto.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.Ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta.

ESEMPIO

Se la quota annua detraibile è di 1.200 euro e l’Irpef (trattenuta dal sostituto d’imposta, o comunque da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota annua detraibile (200 euro) non può essere recuperata in alcun modo. L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.

LA RIPARTIZIONE DELLA DETRAZIONE

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque o tre rate annuali di pari importo. È necessario, però, essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento. Non può beneficiare di tale ripartizione, per esempio, l’inquilino. Questa diversa modalità di ripartizione non è più prevista dal 1° gennaio 2012.

Chi può fruire della detrazione ?

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

 proprietari o nudi proprietari

 titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)

 locatari o comodatari

 soci di cooperative divise e indivise

 imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce

 soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione. Inoltre, con circolare n. 20/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati a un solo comproprietario ma le spese di ristrutturazione siano state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Inoltre, con circolare n. 20/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati a un solo comproprietario ma le spese di ristrutturazione siano state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulti indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

 è stato immesso nel possesso dell’immobile

 esegue gli interventi a proprio carico

 è stato registrato il compromesso.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Per quali lavori si può fruire delle agevolazioni

I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti.

A. Gli interventi indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). Si tratta degli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.

B. Quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001. In particolare, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

C. Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobilevdanneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza (per questi interventi la detrazione è stata introdotta dal Dl n. 201/2011).

D. Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.

E. I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione) Gli interventi di manutenzione ordinaria (vedi l’apposito paragrafo) sono quindi ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali - alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.

Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

F. Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

 rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici

 apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione

 porte blindate o rinforzate

 apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini

 installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti

 apposizione di saracinesche

 tapparelle metalliche con bloccaggi

 vetri anti sfondamento

 casseforti a muro

 fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati

 apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

G. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

H. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013).

Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione. Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

I. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

L. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas). L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).

Tra le opere agevolabili rientrano:

 l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti

 il montaggio di vetri anti-infortunio

 l’installazione del corrimano.

MISURE ANTISISMICHE IN ZONE AD ALTA PERICOLOSITÀ

Fino al 31 dicembre 2015, è prevista una maggiore detrazione per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 4 agosto 2013 (data di entrata in vigore della legge n. 90/2013), su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità. In particolare, è riconosciuta una detrazione pari al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015 La detrazione, da calcolare su un importo complessivo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (e da ripartire in dieci quote annuali di pari importo), può essere fruita da soggetti passivi Irpef e Ires, sempre che:

 le spese siano rimaste a loro carico

 possiedano o detengano l’immobile in base a un titolo idoneo (diritto di proprietà o altro diritto reale, contratto di locazione, o altro diritto personale di godimento).

Inoltre, l’agevolazione può essere richiesta se:

 l’intervento è effettuato su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive

 l’immobile si trova in zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), i cui criteri di identificazione sono stati fissati con l’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

Per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unita immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali.

ALTRE SPESE AMMESSE ALL’AGEVOLAZIONE

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

 le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse

 le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento  le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 - ex legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)

 le spese per l’acquisto dei materiali

 il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti

 le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi

 l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori

 gli oneri di urbanizzazione

 gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.

MANUTENZIONE ORDINARIA

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile. Tra queste: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera. Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage. Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Esempi di manutenzione straordinaria:

• installazione di ascensori e scale di sicurezza

• realizzazione e miglioramento dei servizi igienici

• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso

• rifacimento di scale e rampe

• interventi finalizzati al risparmio energetico

• recinzione dell’area privata

• costruzione di scale interne.

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:

• interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado

• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti

• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Esempi di ristrutturazione edilizia:

• demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile

• modifica della facciata

• realizzazione di una mansarda o di un balcone

• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda

• apertura di nuove porte e finestre

• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che:

 per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”

 se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011).

Acquisto box: quando spetta l’agevolazione

Oltre che per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse e posti auto, possono usufruire della detrazione d’imposta anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. La detrazione per l’acquisto del box spetta limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal venditore. Condizione essenziale per usufruire dell’agevolazione è, comunque, la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box.

CASI PARTICOLARI

Nel caso in cui l’atto definitivo di acquisto sia stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in relazione ai pagamenti effettuati con bonifico bancario o postale, la detrazione d’imposta spetta solo se è stato regolarmente registrato un compromesso di vendita dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box. Se manca un preliminare di acquisto registrato, eventuali pagamenti effettuati con bonifico prima dell’atto notarile non sono ammessi in detrazione. In questo caso, infatti, al momento del pagamento non è ancora riscontrabile l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale richiesto dalla norma. Tale condizione può essere considerata comunque realizzata nell’ipotesi particolare in cui il bonifico viene effettuato nello stesso giorno in cui si stipula l’atto, ma in un orario antecedente a quello della stipula stessa (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 13 gennaio 2011). Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, l’acquirente può usufruire della detrazione sulle spese di realizzazione del medesimo, se specificamente documentate.